Спрос на квартиры-студии во время кризиса будет расти быстрее, чем прежде, уверены эксперты рынка недвижимости. Для покупателей этот формат интересен прежде всего возможностью сохранить сбережения, не прибегая к ипотеке (ипотечные программы не распространяются на такие объекты, поскольку формально они не являются жильем), для инвесторов – высокой ликвидностью. БГ выяснил, кто и зачем сейчас покупает квартиры-студии.
Многие российские застройщики объявили о том, что до конца года повысят цены на недвижимость на 10-20%. Это еще больше подстегнуло и без того небывало мощный спрос на жилье, в том числе, на самые доступные форматы. Предложение квартир-студий на рынке по-прежнему относительно невелико, но сейчас именно они могут стать самым привлекательным сегментов для покупателей.
Квартиры-студии в Москве
Площадь квартиры-студии в среднем не более 30 квадратных метров. Такое жилье, как правило, представляет собой свободное пространство без внутренних перегородок и каких-либо изолированных помещений, кроме санузла.
Объектов, которые полностью соответствовали бы общемировым стандартам студий, в Москве и Подмосковье почти нет. Как правило, студиями у нас называют малогабаритные квартиры в панельных домах старых серий, пережившие перепланировку. В современных домах такой формат тоже реализуется, но площадь квартир значительно больше – от 50 квадратных метров. По сути, это не студии, а однокомнатные квартиры свободной планировки.
Из-за такой «подмены» формата большинство предложений на первичном рынке относятся к жилью бизнес- и премиум-класса. Хотя первоначально студии, появившиеся в первой четверти ХХ века в Европе и США, были жильем для небогатых людей творческих профессий.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, доля квартир-студий на вторичном рынке жилья Москвы – не более 5 % от общего объема предложения.
Зачем покупать квартиру-студию?
Часто квартиры-студии приобретаются с целью долгосрочных инвестиций для последующей сдачи в аренду. В этом случае доходность составляет не менее 7-10% в год. Реже их покупают как второе жилье, например, если семья живет за городом, а работать приходится в Москве – тогда студия используется как отель, место для временного проживания.
Но чаще всего такие квартиры покупаются как первое жилье, например, студентами или молодыми несемейными людьми, рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Главное преимущество такого формата – относительно низкая цена. В Подмосковье встречаются студии даже дешевле 1 млн рублей. Правда, такие цены можно найти уже за 50-м километром от МКАД. В ближнем Подмосковье стоимость квартиры-студии составит уже не менее 2 млн рублей.
В Москве самые дешевые студии предлагаются в апарт-комплексе «Старт-формат» – от 2,9 млн рублей за квартиру площадью от 22 квадратных метров. В остальных жилых комплексах и апартаментах Москвы цены существенно выше – не менее 5,5 – 7 млн рублей. Основной объем предложения квартир-студий в Москве формируют бывшие малогабаритные «однушки» в типовых домах, средняя цена студии площадью 25 кв. м, расположенной в пределах МКАД, составляет порядка 3,8 млн рублей. Это примерно вдвое меньше общей стоимости среднестатистической (площадью 40 квадратных метров) однокомнатной квартиры в Москве.
Одна из существенных проблем такого типа жилья связана с тем, что из-за изменений в налоговом законодательстве его владельцам теперь придется ждать целых 5 лет (вместо прежних трех), чтобы не платить налог с продаж. Именно поэтому многие из тех, кто рассматривает квартиры-студии как место для проживания, чтобы не терпеть убытков, будут стараться сразу купить квартиру «с запасом». Другая проблема связана с тем, что большинство студий расположено в отдаленных районах Москвы и Подмосковья с плохо развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
Тем не менее, девелоперы все чаще обращают внимание на этот формат. «Учитывая текущую и перспективную ситуацию на московском рынке жилья, малогабаритные квартиры были запроектированы в нескольких наших проектах, — рассказывает Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер».— В условиях негативных экономических прогнозов, такие квартиры будут востребованы целевой аудиторией. Однако следует не забывать, что рынок недвижимости цикличен – и за спадом обязательно следует его восстановление. Поэтому квартирография перспективных жилых комплексов должна быть разнообразной и включать не только маленькие квартиры, и в том числе студии, но и средние и даже большие по площади квартиры».
По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, спрос на квартиры-студии связан с общим ажиотажем на рынке недвижимости, который возник на фоне высокой инфляции и обвала рубля. «Во время кризиса сокращается платежеспособный спрос, и девелоперы стараются занимать более бюджетные ниши, чем обычно, — говорит Апрелев. — Квартиры-студии, если только речь не идет о студиях по 100 квадратных метров в домах премиум-класса, — как раз такой вариант. Сейчас люди охвачены «шоковым шопингом» и вкладывают последние деньги в покупку недвижимости. Отчасти это формирует повышенный спрос и на квартиры-студии, которые купить проще, чем обычную квартиру. Думаю, эта тенденция продлится недолго – в силу ограниченного предложения такого жилья на рынке».